个人房产交易税收政策梳理
来源:    发布时间: 2016-04-22 17:45   1435 次浏览   大小:  16px  14px  12px


个人房产交易涉及营业税、契税、印花税、个人所得税、土地增值税等税种。按纳税主体区分,契税由买方缴交,印花税双方都要缴交,其他税种由卖方缴交,但在实际交易中,卖方缴交的税费往往以价格形式转嫁给买方,因此,税收政策调整最终受影响的是购房者。

财政部 国家税务总局 住房城乡建设部联合发布了《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》(财税[2016]23号),自2016222日起调整相关税收政策。201651日又全面实施营改增。2016年个人房产交易税收政策变化较大,下面对相关政策进行梳理归纳。

一、契税

契税按首套和二套两种不同情况区分。

1、首套房契税

旧政策(2016222日前):购买首套房,90平方米及以下的,按照1%的税率征收契税;大于90平方米,小于144平方米,按照1.5%的税率征收契税;144平方米及以上(非普通住宅),按照3%征收契税。

新政策(2016222日起):购买首套房,面积为90平方米及以下的,按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,按1.5%的税率征收契税。

【政策变化】:不再区分普通住宅与非普通住宅,144平方米及以上(非普通住宅)的,从原先的3%降低到1.5%

2、二套房契税

旧政策(2016222日前):购买二套房统一按照3%征收契税。

新政策(2016222日起):购买家庭第二套改善型住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

【政策变化】:全面下调二套房契税,以90平方米为界线,契税分别比原先下降2%1%

二、营业税或增值税

2016430日前征收收营业税,51日起改征增值税。

(一)营业税

营业税不区分首套还是二套,而是按持有时间为界限划分不同情况。

旧政策(2016222日前):对购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;大于等于2年的住房对外销售时,小于144平方米住房免征营业税,大于等于144平方米的住房,按房价差额缴纳营业税。

新政策(2016222日至430日):个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。

【政策变化】:个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,不再按面积区分普通住宅与非普通住宅,全部免征营业税。

(二)增值税

1、个人转让二手房的增值税政策是如何规定的?

个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。

2、个人转让二手房的增值税销售额和应纳税额与原营业税计算方法有何区别?

根据文件规定,个人将购买不足2年的住房对外销售的,应纳税额=含税销售额÷1+5%×5%

例:个人将未满2年的住房对外销售,取得出售住房收入420万元。

按原营业税计税方法计算:应纳营业税额=420×5%=21万元。

按改征增值税计税方法计算:应纳增值税额=420÷(1+5%×5%=20万元。

三、个人所得税

1、根据《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字〔1999278 )第四条规定,对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。

《财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》(财税〔201094号 )规定,对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税(财税字〔1999278 文第三条规定)。

2、个人转让住房,以其转让收入额减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额,按照财产转让所得项目依20%的税率缴纳个人所得税。

四、印花税

《财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税〔2006162号)第四条规定,对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。

中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》规定产权转移书据印花税税率为0.05%

五、土地增值税

《财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号)第 三条规定,对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税。

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